Miami-Entwickler Edgardo Defortuna über den Bau von Eigentumswohnungen in der Magic City

Jahrzehntelang trieben wohlhabende lateinamerikanische Käufer, die ihr Vermögen außerhalb ihres Heimatlandes anlegen wollten, den Markt für Luxuseigentumswohnungen in Miami an. Es war Edgardo Defortuna, der ihnen die Türen öffnete.

Der ursprünglich aus Argentinien stammende Defortuna gründete in den 1980er Jahren die Fortune International Group, um Geschäfte für eine lateinamerikanische Kundschaft zu vermitteln und deren Immobilien zu verwalten. Im Laufe der Jahrzehnte entwickelte sich das Unternehmen zu einem der größten und bekanntesten Luxusmaklerunternehmen in Südflorida.

Ende der 1990er Jahre gingen Defortuna und seine Frau Ana Cristina Defortuna auf die nächste Stufe, indem sie dem Unternehmen eine Entwicklungsabteilung hinzufügten. Heute ist das Unternehmen einer der bekanntesten Eigentümer von Eigentumswohnungen in Miami. Das Portfolio reicht von Boutique-Enklaven wie der von Herzog & de Meuron entworfenen Eigentumswohnung Jade Signature in Sunny Isles Beach bis hin zu Hochhäusern in Brickell und Marken-Lifestyle-Projekten mit St. Regis und Ritz-Carlton.

Selbst in diesem turbulenten Markt lässt das Unternehmen nicht nach. Ein typisches Beispiel ist das Projekt, das nach Casa Tua benannt ist, einem beliebten italienischen kulinarischen Konzept, das aus der Magic City stammt. Zunächst als 70-stöckiger Eigentumswohnungsturm für Kurzzeitmieten geplant, reichte Fortune im März Pläne für den Bau eines Projekts ein, das Büros und weitere Eigentumswohnungen umfassen und – mit einer Höhe von 930 Fuß – zu einem der höchsten Gebäude in Miami werden sollte.

Defortuna traf sich im April mit Commercial Observer, um seine neuesten Projekte zu besprechen, eine 500-Millionen-Dollar-Eigentumswohnungsübernahme in Miami Beach, die nicht geklappt hat, und den Zustand des Miami-Marktes.

Dieses Interview wurde aus Gründen der Länge und Klarheit bearbeitet.

Commercial Observer: Wie sind Sie zur Immobilienbranche gekommen?

Edgardo Defortuna: Ich bin mit 23 hierher gezogen – wie alles andere fast zufällig, in dem Sinne, dass meine Schwester hierher kommen wollte, um Ärztin zu studieren. Mein Vater überzeugte sie, niemals alleine zu gehen, also überzeugte sie mich, für drei Monate zu kommen. Ich warte immer noch darauf, dass ich zurückkomme.

Ich sah die Chance, den lateinamerikanischen Markt anzusprechen. Damals konzentrierte sich niemand wirklich darauf. Mir wurde klar, dass Menschen aus Südamerika nicht richtig bedient wurden. Ich habe mit Anwälten und Bankern zusammengearbeitet, um ihnen den Kauf und die Auswahl zu erleichtern und sie richtig zu strukturieren.

Wie hat sich Ihrer Meinung nach das Profil des Käufers einer Eigentumswohnung in Miami verändert, seit Sie hierher gezogen sind?

Es war 60/40 Ausland/Inland oder 70/30, je nach Standort und Projekt, wobei immer die Mehrheit Südamerikaner war, insbesondere für das neue Produkt. Seit COVID ist es auf der anderen Seite nun eher 50/50 oder sogar 60/40. Bei dem Ritz-Carlton-Projekt, das wir in Pompano Beach durchführen, ist es zu 85 Prozent inländisch.

Für ausländische Käufer waren die Entwicklungen eher investorengetrieben. Inländische Käufer suchen in der Regel nach Primärhäusern für Familien. Aber es gibt viele Menschen wie mich, die in den USA gelebt haben. Bin ich ein lateinamerikanischer Käufer oder ein amerikanischer Käufer?

Sie haben eine Reihe von Projekten in der Pipeline. Wie läuft die Finanzierung?

Banken haben auch festgestellt, dass die Pipeline an Mehrfamilienprojekten aufgrund höherer Zinssätze und höherer Baukosten etwas zurückgegangen ist. Das macht die Zahlen deutlich knapper. Die großen Hedge-Fonds und Leute, die diese Vermögenswerte gerne aus Ego-Zwecken nutzen, sind weitgehend vom Markt verschwunden.

Daher ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung für einige Banken, die Verständnis dafür haben, attraktiver. Sie suchen nach Erfahrung, Vorverkäufen, einem Konzept, das ihnen gefällt, und sie prüfen, ob die Stärke des Sponsorings in Bezug auf das Kapital genauso engagiert ist wie sie.

Ich war angenehm überrascht. Letzten Monat riefen mich zwei Banken an und sagten: „Vergiss uns nicht, denn wir sind auf dem Markt.“ Die Realität ist, dass Banken platzieren müssen und daher nur versuchen, die besseren Projekte auszuwählen.

Haben Sie in letzter Zeit Kredite aufgenommen?

Wir haben keine Baukredite – nicht weil die Banken nicht da wären, sondern weil wir keine Kosten gebunden haben. Einige der Preise sind völlig verrückt.

Können Sie über Ihre Partnerschaft mit Casa Tua sprechen, einem beliebten italienischen Konzept, das ursprünglich aus Miami stammt?

Wir dachten, dass wir im Herzen des Finanzviertels ein Gebäude haben sollten, das die Annehmlichkeit der Stadt darstellt. Ich sagte Miky [Grendene, Mitbegründer von Casa Tua], dass wir versuchen sollten, auf meiner Website etwas zu tun, das eine einladende und für die Öffentlichkeit zugängliche Lobby hat, die Traffic für das jüngere Publikum generieren kann, das nach Brickell kommt.

Miky hatte das Konzept eines Marktes in der Lobby, der Frühstück anbietet und rund um die Uhr geöffnet ist. Es wird einen Bereich zum Sitzen geben. Es wird sich nicht wie die Lobby der Eigentumswohnung anfühlen.

2018 haben Sie die Jade Signature fertiggestellt, die von Herzog & de Meuron entworfen wurde. Wie war die Zusammenarbeit mit den Stararchitekten?

Ich hatte eine tolle Erfahrung mit Herzog & de Meuron.

Meine Frau und ich gaben den Architekten eine Wunschliste, wie die Einheiten und die öffentlichen Räume aussehen sollten. Wir hatten einen normalen Wettbewerb zwischen drei oder vier Architekten, die uns ihre Ideen vorlegten, und trafen uns mit einigen in New York.

Dann fuhren wir in die Schweiz, um uns mit Herzog & de Meuron zu treffen. Wir flogen acht Stunden nach Zürich und fuhren eine Stunde nach Basel. Es hat geschneit. Als wir im Auto saßen, sagte Cristina, meine Frau: „Warum machen wir das? Wir hatten in New York zwei wunderbare Möglichkeiten. Es ist verrückt, hierher kommen zu müssen.“ Aber dann gingen wir in den Konferenzraum und sie hielten eine Präsentation; Als sie den Mund öffneten, wussten wir, dass es das war.

Wir sagten ihnen, dass wir keinen Sockel für den Parkplatz und keinen Pool darauf sehen wollten. Stattdessen wollen wir eine Wand, die mit dem Boden verbunden ist, sodass Lobby, Pool und Strand alle auf einer Ebene liegen. Sie sagten, sie könnten den Parkplatz auf jeden Fall in die Tiefgarage verlegen. Ich war schockiert, da wir direkt am Meer waren. Aber in Deutschland machen sie das ständig. Es gibt Parkplätze, die 10 Stockwerke tief unter der Erde liegen, direkt neben dem Fluss. Es ist teuer und man muss sich wirklich dafür einsetzen.

Ein weiterer Wunsch bestand darin, dass alle Wohneinheiten sowohl Blick auf das Meer als auch auf die Stadt bieten sollten. Wir haben auch darum gebeten, dass der Pool nach 1 Uhr nicht mehr durch das Gebäude beschattet wird, was in Miami üblich ist. Also neigten sie das Gebäude um 30 Grad – ohne die Einheiten zu neigen.

Sie hatten jede einzelne Antwort für alles, was wir tun wollten.

Letztes Jahr haben Sie den Verkauf eines St. Regis-Projekts in Sunny Isles gestartet, jedoch nicht mit anderen Stararchitekten. Warum das?

Es gab zwei Dinge. Das Gebäude wurde 2018 fertiggestellt. Leider war der Markt noch nicht da. Käufer, so anspruchsvoll sie auch sein mögen, möchten für diese Architekten nicht extra bezahlen.

Der Käufer sucht auch nach einem Lebensstil. Dafür sorgen der Service und die Liebe zum Detail der Menschen, die das Gebäude letztendlich verwalten und betreiben. Man muss sich also mit einer Marke assoziieren. Es bietet ein gewisses Maß an Sicherheit.

Diese Architekten mögen es auch nicht, fünf Gebäude in derselben Stadt zu errichten. Im Fall von Herzog & de Meuron erhalten sie zwischen 500 und 600 Anfragen pro Jahr und nehmen maximal 30 bis 40 Projekte an. Es handelt sich also sowohl für uns als auch für sie um einen Auswahlprozess.

Ich wäre nachlässig, wenn ich Sie nicht nach One River Point in der Innenstadt von Miami fragen würde, wo Sie den Bau eines Eigentumswohnungsturms planen. Der Standort liegt gegenüber dem Baccarat-Standort der Related Group, wo prähistorische Überreste und Artefakte entdeckt wurden. Sie saßen während der gesamten sechsstündigen Stadtbesprechung darüber, ob das Projekt vorangebracht werden könnte. Sie müssen eine vollständige Ausgrabung durchführen, was teuer sein, zu Verzögerungen führen und im schlimmsten Fall das gesamte Projekt abbrechen kann. Bist du besorgt?

Wir haben denselben Archäologen wie Related engagiert, Bob [Carr]. Bisher hat er nichts Bedeutsames gefunden.

Ich denke, was mit „Related“ passiert ist, war wirklich unverhältnismäßig. Related hat genau das getan, was von ihm verlangt wurde. Sie können die Bebauungsrechte nicht entziehen – es sei denn, Sie können dafür bezahlen. Die Stadt hat nicht die Mittel, um etwas Bedeutendes zu tun. Aber natürlich müssen Sie die Verfahren befolgen und sich wirklich gut um eventuell vorhandene Artefakte kümmern.

Auch Ihr Sohn war bei dem Treffen dabei. Wird er irgendwann das Geschäft übernehmen?

Ich achte sehr darauf, dass meine Kinder es verdienen. Mein Ältester, Andres, ist jetzt 19. Er kommt hierher ins Büro und liebt es. Sein Gesicht strahlt, wenn es ums Geschäft geht.

Sie entwickeln sich seit Jahrzehnten in Miami weiter. Ich bin gespannt auf Ihre Meinung dazu, dass Terra 500 Millionen US-Dollar für den Castle Beach Club, einen Eigentumswohnungskomplex am Meer in Miami Beach, angeboten hat, nachdem ein ähnliches Angebot der Related Group gescheitert war. (Kündigungen von Eigentumswohnungen sind heutzutage eine große Angelegenheit, da Bauträger dafür zahlen, die Eigentümer aufzukaufen, dann die Eigentumswohnungsgemeinschaft zu kündigen und das Gelände neu zu gestalten. Das ist ein heikles Unterfangen, weil es in der Regel die Zustimmung von über 90 Prozent der Wohnungseigentümer sowie Verhandlungen darüber erfordert der Preis jeder Einheit.)

Wir haben ein Angebot für dieses Grundstück abgegeben und waren relativ nahe an dieser Zahl.

Würde es Ihnen etwas ausmachen, mir zu sagen, wie viel genau?

Es lag zwischen 425 und 450 Millionen US-Dollar. Aber wir wollten Gewissheit. Wir wollten, dass jeder unterschreibt. Ich werde nicht zwei Jahre meines Lebens damit verschwenden, mit Menschen zu streiten. Das passiert im Allgemeinen. Wenn man eine Zahl global eingibt, ist das fast unmöglich. Aus diesem Grund scheiterte das vorherige Angebot [von Related Group]. Es ist wie ein Kind zu haben – es ist das Schönste. Wenn es so viele Einheiten gibt, denken Sie, dass Ihre besser ist.

Es gibt auch einen Gierfaktor. „Wenn sie meine Einheit nicht kaufen, können sie das nicht tun. Also werde ich das Doppelte verlangen.“ Aber wir haben solche Geschäfte gemacht. In den St. Regis-Residenzen in Sunny Isles haben wir 346 Einheiten gekauft und die Eigentumswohnung gekündigt. David [Martin von Terra] ist fähig.

500 Millionen Dollar sind eine Menge Geld für im Wesentlichen nur Land. Hätten Sie es gekauft, wie würde sich ein solcher Deal auswirken?

Der Preis ist offensichtlich ein großes Problem. Damit sind Risiken verbunden. Aber der Standort und die Exklusivität könnten einen Umsatz von über 2,5 Milliarden US-Dollar oder so etwas generieren. Auch wenn der Grundstückspreis sehr hoch ist, können Sie, wenn Sie pro forma aggressiv vorgehen, für 3.500 bis 4.000 US-Dollar pro Quadratfuß verkaufen. Es gibt einige kleine Projekte in Miami Beach, die diese Preise pro Quadratfuß erzielen. Dann funktionieren die Zahlen offensichtlich.

Aber natürlich muss man sehr starke Annahmen und ein sehr starkes Produkt haben.

Dennoch, wenn Sie mir heute sagen würden, dass es eine Garantie von 500 Millionen US-Dollar gibt und sich alle angemeldet haben, würde es mir schwerfallen, Nein zu sagen.

Erwägen Sie eine Kündigung von Eigentumswohnungen?

Ja.

Kannst du mir mehr erzählen?

Natürlich nicht.

In Brickell ist es nicht einfach. Es braucht eine lange Zeit. Einige haben sich meiner Meinung nach noch nicht mit der Musik auseinandergesetzt. Sie denken also, dass wir als Entwickler versuchen, die Situation auszunutzen. Mit [Gebäudereparaturen, die an Bewertungen gebunden sind] sind sehr erhebliche Dollarkosten verbunden, die wohl nicht einmal einen Dollar zum Verkaufspreis hinzufügen. Wenn man 100.000 US-Dollar für die Renovierung seiner Wohnung ausgibt, kommen die Leute herein und sagen: „Oh, das ist wunderschön. Ich zahle mehr dafür.“ Normalerweise sagt man das nicht, weil man eine stärkere Säule hat.

Julia Echikson ist unter [email protected] erreichbar.